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토지거래허가제

1. 토지거래허가제​

  • 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다.
  • 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.

2. 허가 조건​

  • 토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입주택에 잔금당일 전입, 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내 잔금, 입주 후 2년간 실거주해야 허가가 나옵니다.
  • 토지거래허가제와는 상관없지만 주택담보대출이 있는 경우는 대출규제로 인해 타 주택이 잔금 당일 없어야 한다는 조건도 추가됩니다.
  • 분양가상한제의 경우 서울시내 아파트에 대해서는 거주의무기간과 전매제한기간이 훨씬 길기 때문에 분상제의 경우 수분양자 입장에서는 토지거래허가제 기능을 포함한다고 봐도 됩니다.
  • 토지거래허가제는 2년 거주만으로 양도가 가능하지만, 분상제는 3~8년 거주 후에 양도해야 하므로 토지거래허가제보다 훨씬 엄격합니다.

3. 허가대상​

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우 ② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)

  • 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함
  • 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단 ③ 구체적인 허가대상
  • 자기주거용 택지구입
  • 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
  • 농업·축산업·임업 등의 영위
  • 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자
  • 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
  • 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우
  • 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
  • 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

4. 허가의 절차​

① 허가신청 : 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청 (※ 대리인의 경우 위임장 필요) ② 신청서 기재사항 : 계약내용 및 토지이용계획 ③ 업무처리 흐름도

5. 지정권자​

  • 서울의 허가구역을 지정하는 권한은 국토교통부장관, 서울특별시장에게 있습니다.

6. 벌칙 및 이행강제금​

  • 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받아온 자
    • 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가)이하의 벌금
  • 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한자
    • 3월이내의 이행기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10%범위내에서 매년 이용의무기간 종료시까지 이행강제금 부과

7. 신청서류​

  • 신청서류
    • 허가신청서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식9호)
    • 토지이용계획서(농지 : 농업경영계획서, 임야 : 산림경영계획서) (농지법시행규칙 서식4호, 토지거래업무처리규정 별지1호)
    • 토지취득자금의 조달계획서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식12의2호)

8. 서울시 지정현황​

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