1. 보유세란

1.1 개념

• 부동산 보유세는 명칭 그대로 주택, 토지 등 부동산을 보유하고 있으면 매년 부과되는 세금입니다
• 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다

1.2 구성

구분	설명	세금 종류
재산세	모든 부동산 소유자에게 부과되는 기본 세금	지방세
종합부동산세	일정 기준 이상 고가 부동산 소유자에게 추가 부과	국세

2. 재산세

2.1 개념

• 토지, 건물, 주택, 항공기, 선박과 같은 재산에 부과되는 지방세입니다

2.2 기준일

• 매년 6월 1일 소유한 재산 기준으로 과세합니다

2.3 납부 기간

과세 대상	납부 기간	비고
주택 (주택 + 주택 부속토지)	1기: 7월 16일 ~ 7월 31일 2기: 9월 16일 ~ 9월 30일	2회 분할 납부
건물 (주택 제외 모든 건축물)	7월 16일 ~ 7월 31일	1회 납부
토지 (주택 부속토지 제외 모든 토지)	9월 16일 ~ 9월 30일	1회 납부
선박 및 항공기	7월 16일 ~ 7월 31일	1회 납부

재산세 납부 주의사항

• 주택만 1기(7월)와 2기(9월) 2회 분할 납부합니다
• 건물, 선박, 항공기는 7월에 1회 납부합니다
• 토지는 9월에 1회 납부합니다
• 납부 기한 내 미납 시 가산세가 부과되므로 기한 준수가 중요합니다

2.4 계산 방법

재산세 계산 공식:

재산세 = 과세표준 × 재산세율
      = (시가 표준액 × 공정시장가액 비율) × 재산세율

2.4.1 과세표준

재산세를 구하기 위해서는 가장 먼저 과세표준을 계산해야 합니다.

계산 공식:

과세표준 = 시가 표준액 × 공정시장가액 비율

시가 표준액

구분	시가 표준액 기준
주택	정부에서 공시하는 주택 공시가격
건축물	자치단체장이 고시한 가격 (건축물의 유형/위치/용도에 따라 결정)
토지	공시지가

공시가격

• 공시가격이란 정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·공시하는 부동산 가격입니다
• 공동주택은 국토교통부가, 단독주택은 시·군·구청장이 산정합니다.
• 실거래가와는 다른 개념으로, 현재 공동주택은 시세의 약 69%(현실화율) 수준입니다.
• 공시가격은 재산세·종부세·건강보험료 등의 기준으로 활용됩니다.
• 공시가격 참고

공정시장가액 비율

• 공정시장가액 비율은 세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정하기 위하여 사용하는 공시가격의 비율입니다.
• 세금을 매길 때 정부가 적용하는 일종의 '합법적 할인율'입니다.
• 국회 동의(법 개정) 없이 정부 시행령만으로 조정할 수 있어, 정부가 부동산 시장을 조절하는 수단으로 활용합니다.
  • 세율 인상·인하: 국회 본회의를 통과하는 법 개정 절차가 필요해 여야 합의 등 절차가 까다롭습니다.
  • 공정시장가액 비율 조정: 국회 의결 없이 정부 국무회의(시행령 개정)만으로 즉시 변경할 수 있습니다.

주택:

구분	공정시장가액 비율	비고
일반 주택	60%	다주택자 등
1세대 1주택 (공시가격 3억 이하)	43%	실거주자 특례
1세대 1주택 (공시가격 3억 초과 ~ 6억 이하)	44%	실거주자 특례
1세대 1주택 (공시가격 6억 초과)	45%	실거주자 특례

건축물: 시가 표준액 × 70%

토지: 공시지가 × 70%

1세대 1주택 과세표준 완화

1세대 1주택자의 경우 공정시장가액 비율이 43~45%로 낮아져, 일반 주택 60%보다 과세표준이 낮게 산정되어 세금 부담이 줄어듭니다.

2.4.2 재산세율

재산세율은 과세 대상의 종류와 과세표준 구간에 따라 다르게 적용됩니다.

주택 재산세율

과세표준 구간	표준 세율	1가구 1주택 특례 세율	누진 공제
6천만원 이하	0.1%	0.05%	-
6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	0.15%	0.1%	3만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	0.2%	18만원
3억원 초과	0.4%	0.35%	63만원

1가구 1주택 특례

1가구 1주택자의 경우 일반 세율보다 낮은 특례 세율이 적용됩니다. 이는 실거주 목적의 주택 소유자에게 세금 부담을 완화해주기 위한 제도입니다.

별장 재산세율

구분	세율
별장 (부속토지 포함)	4%

별장 재산세

별장은 일반 주택보다 훨씬 높은 4%의 세율이 적용됩니다. 별장은 사치성 재산으로 분류되어 중과세 대상입니다.

건축물 재산세율

구분	세율
골프장 / 고급 오락장	4%
특정 지역의 공장용 건축물	0.25%
그 밖의 건축물	0.5%

재산세 계산 예시

예시 1: 공시가격 6억원 주택 (1가구 1주택)

• 공정시장가액 비율: 44% (3억 초과 ~ 6억 이하 구간)
• 과세표준: 6억원 × 44% = 2억 6,400만원
• 적용 세율: 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 구간 (0.2%)
• 재산세: 2억 6,400만원 × 0.2% - 18만원 = 34.8만원

예시 2: 공시가격 6억원 주택 (다주택자)

• 공정시장가액 비율: 60% (일반 주택)
• 과세표준: 6억원 × 60% = 3억 6,000만원
• 적용 세율: 3억원 초과 구간 (0.4%)
• 재산세: 3억 6,000만원 × 0.4% - 63만원 = 81만원

차이: 1가구 1주택자는 34.8만원, 다주택자는 81만원으로 약 2.3배 차이가 발생합니다.

3. 종합부동산세

3.1 개념

• 매년 6월 1일 기준 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 합산한 결과, 공시가격 합계액이 공제 금액을 초과하는 경우, 초과하는 금액에 대해 과세되는 국세입니다
• 고액 부동산 소유자에게 추가로 부과되는 보유세입니다

3.2 기준일 및 납부 기간

• 과세 기준일: 매년 6월 1일
• 납부 기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

3.3 과세 대상 및 공제 금액

유형	공제 금액 (과세 기준)
주택 (다주택자 등 일반)	9억원 초과
1세대 1주택자 (거주)	14억원 초과
1세대 1주택자 (비거주)	12억원 초과
부부 공동명의 1주택자 (거주)	부부 각각 9억원 초과
부부 공동명의 1주택자 (비거주)	부부 각각 6억원 초과
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	5억원 초과
별도 합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등)	80억원 초과

3.4 계산 방법

• 계산 방법은 아래에서 설명하고 먼저 계산에 필요한 항목들에 대해 알아보겠습니다.

3.4.1 과세표준

계산 공식:

과세표준 = [공시가액 - 공제금액] × 공정시장가액 비율

공정시장가액 비율:

• 주택: 60%
• 토지: 100%

주택 과세표준:

과세표준 = [소유한 주택 공시가격 합산 - 공제금액] × 60%

• 공제금액: 일반 9억원 / 1세대 1주택 거주 14억원, 비거주 12억원

토지 과세표준:

과세표준 = [종합합산토지 공시가격 합산 - 5억원] × 100%

3.4.2 세율

주택 (2주택 이하):

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%
94억원 초과	2.7%

주택 (3주택 이상):

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	2.0%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	3.0%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	4.0%
94억원 초과	5.0%

다주택자 중과세

3주택 이상 소유자는 12억원 초과 구간부터 2주택 이하 소유자보다 훨씬 높은 세율이 적용됩니다. 특히 94억원 초과 시 5.0%의 높은 세율이 부과됩니다.

종합합산토지:

과세표준	세율
15억원 이하	1.0%
15억원 초과 ~ 45억원 이하	2.0%
45억원 초과	3.0%

별도 합산토지:

과세표준	세율
200억원 이하	0.5%
200억원 초과 ~ 400억원 이하	0.6%
400억원 초과	0.7%

3.4.3 세액 공제

산출 세액에서 다음의 공제를 받을 수 있습니다.

보유기간 공제:

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

연령 공제 (1세대 1주택자):

연령	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

공제 중복 적용

보유기간 공제와 연령 공제는 중복 적용 가능하지만, 최대 80%까지 공제됩니다.

예시: 70세 이상 + 15년 이상 보유

• 연령 공제: 40%
• 보유기간 공제: 50%
• 합계: 90% → 80% 한도 적용

3.5 종합부동산세 계산 예시

예시: 공시가격 17억원 주택 (1세대 1주택, 거주)

1단계: 과세표준 계산

과세표준 = (17억원 - 14억원) × 60% = 1억 8,000만원

2단계: 세율 적용 (산출 세액)

산출 세액 = 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원

3단계: 재산세 차감

종합부동산세 납부액 = 90만원 - 재산세 납부액

4단계: 세액 공제 적용

세액 공제 후 세액 = (90만원 - 재산세 납부액) × (100% - 공제율)

5단계: 세부담 상한 적용

최종 납부세액 = min(세액 공제 후 세액, 직전연도 총 보유세상당액 × 150%)

재산세와의 관계

종합부동산세는 재산세와 별도로 부과되는 것이 아니라, 재산세를 먼저 납부하고 종합부동산세 산출 시 재산세 납부액을 차감합니다. 따라서 실제 납부하는 종합부동산세는 산출 세액에서 재산세를 뺀 금액입니다.

3.6 재산세와 종합부동산세 비교

구분	재산세	종합부동산세
세금 종류	지방세	국세
과세 대상	모든 부동산 소유자	고액 부동산 소유자
과세 기준	개별 부동산	유형별 합산
납부 시기	7월, 9월	12월
공제 금액	없음	주택 9억원 (1세대 1주택 거주 14억원 / 비거주 12억원)

4. 세부담 상한

• 전년도 대비 보유세 부담이 급격히 늘어나지 않도록 상한을 두는 제도입니다.
• 상한액: 직전연도 총 보유세상당액(재산세 + 종합부동산세)의 150%
• 당해 연도 종합부동산세가 상한액을 초과하면, 초과분은 부과하지 않습니다