1. 전세승계매매란?
- 전세승계매매는 기존 집주인이 매매 계약을 맺기 전에 먼저 전세를 놓은 뒤, 새 집주인에게 전세를 승계하도록 하는 부동산 거래 방식입니다.
- 새 집주인은 전세금을 뺀 나머지만 매매 대금으로 치르면 되어 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 예전부터 존재했던 거래 방식이지만, 최근 6·27 부동산 대책으로 인해 다시 주목받고 있는 방법입니다.
2. 전세승계매매 거래 구조
2.1 거래 과정
- 1단계: 기존 집주인이 제3자(실제 세입자)와 전세 계약 체결
- 2단계: 기존 집주인과 매수자 간 매매 계약 체결 (전세 승계 조건 포함)
- 3단계: 매수자가 새로운 집주인이 되면서 기존 전세 계약을 승계
- 4단계: 매수자는 (매매가격 - 전세금)만 실제 지불
2.2 비용 구조
- 매수자 부담: 중개비, 수고비 등 추가 비용 발생
- 복잡한 과정: 기존 집주인이 계약을 두 번 해야 하는 번거로움
- 거래 비용 증가: 일반 매매보다 높은 거래 비용
3. 장점과 단점
3.1 장점
- ✅ 자금 부담 완화: 전세금만큼 매매 자금 절약
- ✅ 대출 규제 우회: 6·27 대책의 직접적 규제 회피
- ✅ 즉시 임대수익: 전세 세입자가 있어 바로 임대수익 발생
3.2 단점
- ❌ 복잡한 절차: 매도인이 미리 세입자를 구하게 하는 등 거래 절차가 복잡합니다.
- ❌ 높은 거래비용: 매수인은 중개수수료 외에 ‘수고비’ 명목 비용을 지불해야 해요.
- ❌ 전세금 반환 리스크: 향후 전세 만료 시 자금 조달 부담
- ❌ 법적 불확실성: 우회 거래로 인한 잠재적 법적 리스크
4. 전세승계
- 주택 임대차보호법 제3조 4항에 따르면 ‘임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 명시되어 있습니다.
- 주택 매매로 인해 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계됩니다.
- 따라서, 세입자는 기존 계약 조건과 동일하게 새로운 집주인으로부터 전세금을 회수할 수 있습니다.
- 또한, 세입자는 집주인 변경 시 전세승계거부하고 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리도 있다는 점을 기억하셔야 합니다
4.1 전세승계거부
- 세입자는 집주인의 주택 매매 자체를 막을 수는 없지만, 전세승계거부할 수 있습니다.
- 다시말해 세입자는 새로운 집주인과 임대차 계약이 유지되는 것을 원하지 않을 경우 계약을 해지하고, 기존 집주인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.
- 판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있으며, 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다.
- 또한, 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주 할 수 있습니다.
- 따라서 전세끼고 매매하는 경우, 매도인은 임차인으로부터 승계에 동의한다는 승계 확인서를 받아두고, 매매계약서에 이러한 내용의 특약을 넣어 두는것이 좋습니다.
5. 6·27 부동산 대책
5.1 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지
- 정부는 갭투자를 줄이기 위해 수도권에서 '소유권 이전 조건부 전세 대출'을 금지했습니다.
- 소유권 이전 조건부 전세 대출: 세입자가 전세 자금 대출을 받는 날 주택 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출
- 기존에는 새 집주인이 잔금을 치를 때 세입자의 전세 대출 자금을 활용하는 방식으로 갭투자가 이뤄졌습니다.
5.2 기존 갭투자 방식의 차단
- 정상적인 갭투자: 매수자가 새로운 세입자를 구해 현재 전세 시세를 반영한 높은 전세금으로 계약하여 갭(매매가 - 전세금)을 최소화
- 규제 후 문제점:
- 새 세입자가 전세 대출을 받을 수 없음, 따라서 전세 자금을 현금으로 지불할 수 있는 세입자를 찾아야함
- 기존 방식으로는 갭투자가 사실상 불가능해짐, 사실상 매매가가 낮은 지역일 수록 현금으로 전세를 가진 세입자는 점점 찾기 어려워짐
5.3 전세승계매매가 다시 주목받는 이유
- 규제 우회: 기존 전세 계약을 그대로 승계하면 소유권 이전 조건부 전세 대출 규제에 걸리지 않음
- 거래 성사 우선: 갭이 커지더라도 일단 거래를 성사시킬 수 있는 방법
- 차선책 선택: 본래 갭투자의 핵심인 "갭 최소화"를 포기하고 "거래 성사"에 중점을 둔 방식