후순위담보대출

1. 후순위담보대출이란?

• 후순위담보대출은 이미 선순위 담보(기존 대출이나 전세보증금)가 설정된 부동산에 추가로 대출을 받는 방식입니다.
• 부동산 담보대출에서는 설정 순서에 따라 변제 우선순위가 결정되며, 먼저 설정된 담보가 선순위, 나중에 설정된 담보가 후순위가 됩니다.
• 후순위담보대출은 기존 담보를 유지한 채로 추가 자금을 조달할 수 있는 방법이지만, 그만큼 위험도가 높아집니다.

1.1 담보순위의 개념과 중요성

• 부동산 담보대출에서 **'순위'**란 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 누가 먼저 돈을 받을 수 있는지를 결정하는 법적 우선순위를 의미합니다.
• 순위 결정 원칙:
  • 등기 접수 순서: 등기소에 먼저 접수된 순서대로 순위가 정해집니다
  • 절대적 우선권: 선순위가 모든 금액을 회수한 후에야 후순위가 받을 수 있습니다
  • 잔여 금액 분배: 경매 대금에서 선순위를 모두 변제하고 남은 금액만 후순위에게 분배됩니다

1.2 실제 사례로 이해하는 위험성

• 📊 구체적인 예시 상황:
• 부동산 정보:
  • 시가: 18억원
  • 선순위 대출: 15억원 (A은행 주택담보대출)
  • 후순위 전세: 6억원 (B씨가 전세 입주 희망)
• 문제 상황 발생:
  • 집주인이 A은행 대출 15억원을 상환하지 못함
  • 아파트가 경매로 넘어감
  • 경매에서 15억원에 낙찰 (시가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많음)
• 변제 결과:
  • 경매 대금: 15억원
  • 선순위 A은행: 15억원 전액 회수 ✅
  • 후순위 B씨: 0원 회수 (6억원 손실) ❌
• 왜 이런 일이 발생하나요?
  • 경매에서는 시가보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 빈번합니다
  • 급매 성격상 보통 시가의 70-80% 수준에서 거래됩니다
  • 18억짜리 집이 15억에 낙찰되면, 선순위 15억을 모두 변제하고 나면 후순위에게 줄 돈이 하나도 남지 않습니다
• 이것이 바로 후순위 담보의 위험성입니다!

후순위의 근본적 위험

후순위 담보는 **"선순위가 모두 변제된 후 남은 금액"**만 받을 수 있습니다. 따라서:

• 부동산 가격 하락 시 손실 위험 급증
• 경매 시 시가 대비 할인율이 클수록 위험
• 선순위 금액이 클수록 회수 가능성 낮아짐

1.3 그럼에도 후순위담보대출을 사용하는 이유

• 추가 자금 조달의 필요성
  • 기존 대출을 유지한 채로 추가 자금이 필요한 상황
  • 대환대출보다 간단한 절차로 자금 확보 가능
  • 신용대출 한도를 초과하는 큰 금액이 필요할 때
• 상대적으로 낮은 금리
  • 신용대출보다는 낮은 금리로 대출 가능
  • 담보가 있어 무담보 대출보다 유리한 조건
• 부동산 시장 상황에 대한 확신
  • 해당 지역 부동산 가격이 안정적이거나 상승할 것으로 예상
  • 경매 시에도 시가 근처에서 낙찰될 가능성이 높은 우량 지역
  • 장기적으로 담보 가치가 유지될 것으로 판단

2. 언제 후순위담보대출을 받아야 할까?

2.1 주요 활용 상황

• 긴급한 목돈 필요 시
  • 자녀 교육비, 의료비, 사업자금 등으로 큰 금액이 급하게 필요한 경우
  • 신용대출 한도로는 부족하고, 기존 담보대출을 건드리기는 어려운 상황
  • 예: 자녀 유학비 1억원이 필요한데, 신용대출 한도는 5천만원밖에 안 되는 경우
• 기존 고금리 대출 정리
  • 여러 개의 신용대출이나 카드론을 하나의 낮은 금리로 통합하고 싶을 때
  • 예를 들어, 신용대출 연 12%, 카드론 연 15%를 후순위담보대출 연 8%로 통합
  • 대출 관리의 편의성과 이자 부담 경감 효과를 동시에 얻을 수 있음
• 투자 기회 활용
  • 부동산 투자나 사업 투자 기회가 생겼을 때 추가 자금 조달 수단
  • 기존 주담대를 건드리지 않고 투자 자금을 마련할 수 있어 유용
  • 특히 갭투자에서 LTV를 높이기 위한 수단으로 많이 활용

2.2 구체적인 활용 사례

사례 1: 교육비 마련

상황: 아파트 시가 10억, 기존 대출 6억 (LTV 60%)
필요: 자녀 해외 유학비 1억원
해결: 후순위담보대출로 1억원 추가 조달
결과: 총 대출 7억원 (LTV 70%), 기존 대출 조건 유지

사례 2: 고금리 대출 정리

기존 상황:
- 신용대출 5천만원 (연 12%)
- 카드론 3천만원 (연 15%)
- 월 이자 부담: 약 110만원

후순위담보대출 활용:
- 후순위담보대출 8천만원 (연 8%)
- 기존 대출 모두 상환
- 월 이자 부담: 약 53만원 (50% 절약)

2.3 신중하게 고려해야 할 상황

• 위험도가 높은 경우:
  • 부동산 가격이 불안정한 지역의 담보물
  • 이미 LTV가 높아 추가 대출 시 위험도가 급증하는 경우
  • 소득이 불안정해 상환 능력에 의문이 있는 경우
• 대안을 먼저 고려해야 할 경우:
  • 기존 대출 조건 변경으로 해결 가능한 경우
  • 신용대출로도 충분히 해결 가능한 소액의 경우
  • 단기간 내에 상환이 확실한 경우 (전세보증금 회수 등)

3. 후순위담보대출 상품 정보

3.1 금리 구조와 특성

• 기본 금리 원리:
  • 후순위담보대출은 회수 위험이 높아 선순위 대출보다 금리가 높습니다
  • 위험 프리미엄이 반영되어 선순위 대출 대비 1~7%포인트 높은 금리 적용
  • 담보가 있어 신용대출보다는 낮지만, 무담보 대출과 유사한 수준의 금리

3.2 대출 한도와 LTV

LTV (Loan To Value) 비교:

대출 유형	일반적인 LTV	최대 LTV	비고
선순위 주담대	60~70%	80%	무주택자 우대
후순위담보대출	80~85%	95%	선순위 포함 총 LTV
신용대출	-	-	담보 없음

실제 대출 한도 계산 예시:

담보물 시가: 10억원
기존 선순위 대출: 6억원 (LTV 60%)

후순위담보대출 가능 한도:
- 최대 LTV 85% 적용 시: 8.5억원 - 6억원 = 2.5억원
- 최대 LTV 90% 적용 시: 9억원 - 6억원 = 3억원

한도가 높은 이유:

• 금융회사 입장에서 고금리 수익 상품
• 추가 자금 수요에 대한 시장 니즈 충족
• 담보가 있어 신용대출보다 안전성 확보

3.3 상환 방식과 조건

일반적인 상환 방식:

1. 원리금 균등분할상환: 매월 일정한 금액 상환
2. 원금 균등분할상환: 매월 원금은 일정, 이자는 감소
3. 만기일시상환: 대출 기간 중 이자만 납부, 만기에 원금 일시 상환
4. 중도상환: 언제든 전액 또는 일부 상환 가능 (수수료 있을 수 있음)

대출 기간:

• 일반적인 기간: 1년~10년
• 최장 기간: 금융기관별로 상이 (최대 20년까지도 가능)
• 갱신 조건: 만기 시 재심사를 통한 연장 가능

3.4 신용대출과의 상세 비교

비교 항목	후순위담보대출	신용대출	유리한 측면
금리	연 5~12%	연 8~15%	후순위담보대출 ✅
한도	최대 3억원+	최대 1억원	후순위담보대출 ✅
심사기간	3~7일	1~3일	신용대출 ✅
담보설정	필요 (등기비용)	불필요	신용대출 ✅
상환부담	상대적 여유	높은 금리부담	후순위담보대출 ✅

선택 가이드:

• 5천만원 이하: 신용대출 우선 고려 (간편성)
• 5천만원~1억원: 금리 비교 후 결정
• 1억원 초과: 후순위담보대출이 유일한 선택지

4. 후순위담보대출 규제와 심사 기준

4.1 DSR(총부채원리금상환비율) 규제

DSR 적용 원칙:

• 후순위담보대출도 DSR 규제 대상입니다
• 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 계산
• 일반적으로 DSR 40~60% 이내에서 대출 승인

DSR 계산 예시:

연소득: 6,000만원
기존 대출 상환액: 월 150만원 (연 1,800만원)
현재 DSR: 1,800만원 ÷ 6,000만원 = 30%

추가 가능한 후순위담보대출:
- DSR 한도 40% 기준: 2,400만원 - 1,800만원 = 600만원/년
- 월 상환 가능액: 50만원
- 대출 가능 금액: 약 5,000만원 (금리 8%, 10년 기준)

4.2 소득별 대출 가능성

✅ 고소득층 (연소득 1억원 이상)

• DSR과 LTV 최대 한도까지 대출 가능
• 상대적으로 낮은 금리 적용
• 금융기관에서 우대 고객으로 분류

⚠️ 중간소득층 (연소득 5천만원~1억원)

• DSR에 의해 대출 한도 제한 가능
• 소득 증빙이 중요한 심사 요소
• 부채 관리 상태에 따라 결과 좌우

❌ 저소득층/무소득자

• DSR로 인해 대출 승인 어려움
• 연대보증이나 공동명의 필요할 수 있음
• 제2금융권이나 대부업체 이용 시 고금리 부담

4.3 예외적인 DSR 미적용 기관

비은행 금융기관의 경우:

• 일부 저축은행, 상호금융, P2P 대출에서 DSR 미적용
• 대신 훨씬 높은 금리 적용 (연 12~20%)
• 급한 자금이 필요한 경우 최후의 수단

주의사항:

예시: DSR 미적용 후순위담보대출
- 대출 금액: 1억원
- 금리: 연 18%
- 월 이자: 150만원
- 5년 후 총 상환액: 약 1억 9천만원

고금리 함정

DSR을 적용하지 않는 기관은 매우 높은 금리를 부과합니다. 단기간에 상환 계획이 확실하지 않다면 피하는 것이 좋습니다.

5. 후순위담보대출 취급 기관별 특징

5.1 시중은행 (1금융권)

• 장점:
  • 가장 낮은 금리: 연 5~8% 수준
  • 안정적인 서비스: 체계적인 상담과 관리
  • 신뢰성: 금융감독원 직접 감독으로 안전성 확보
• 단점:
  • 까다로운 심사: 소득, 신용도, 담보 가치 엄격 평가
  • 낮은 한도: 보수적인 LTV 적용
  • 복잡한 절차: 서류 준비와 심사 기간이 길음
• 적합한 고객:
  • 안정적인 소득이 있는 직장인
  • 신용등급이 양호한 고객
  • 우량 지역의 담보물 보유자

5.2 제2금융권 (저축은행, 상호금융 등)

• 장점:
  • 중간 수준 금리: 연 8~12% 수준
  • 유연한 심사: 1금융권보다 관대한 기준
  • 빠른 처리: 상대적으로 신속한 승인
• 단점:
  • 높은 금리: 시중은행보다 2~4%포인트 높음
  • 추가 수수료: 중도상환수수료 등 부대비용
  • 제한적 서비스: 지점망이 제한적일 수 있음
• 적합한 고객:
  • 1금융권 심사에서 탈락한 고객
  • 신용등급이 보통인 고객
  • 빠른 자금 조달이 필요한 경우

5.3 P2P 금융 및 대부업체

• 장점:
  • 높은 한도: LTV 90% 이상도 가능
  • 빠른 승인: 24~48시간 내 결과
  • 낮은 진입장벽: 소득이나 신용도 기준 완화
• 단점:
  • 매우 높은 금리: 연 12~20% 이상
  • 높은 위험: 부실 업체 존재 가능성
  • 복잡한 약관: 숨겨진 수수료나 조건 주의
• 적합한 고객:
  • 다른 곳에서 대출이 불가능한 경우
  • 단기간 상환이 확실한 경우
  • 급박한 자금 상황인 경우

5. 후순위담보대출 주의사항

5.1 세입자의 협조

• 참고로 세입자가 있는 집에 후순위 대출을 받기 위해서는 기존 세입자가 실제로 거주하고 있는지 금융사 확인이 필요합니다.
• 따라서 기존 세입자의 협조가 필요합니다. 아무래도 선순위 세입자는 집이 경매로 넘어가도 후순위 대출보다 먼저 돈을 받을 수 있기 때문에, 전세금을 지키기가 용의합니다.
• 하지만 그럼에도 불구하고 세입자가 본인이 살고 있는 아파트에 대출이 설정되어 있는 걸 좋아하지 않습니다.
• 그래서 간혹 세입자들이 후순위 담보대출을 받을려고 하는데 협조를 하지 않는 경우도 종종 있습니다.
• 따라서 후순위 담보 대출을 받기 전에 충분히 세입자랑 이런 부분을 의논해야 안정적으로 후순위 담보 대출을 받을 수 있습니다.

6. 갭투자에서 후순위담보대출 활용법

6.1 기본 구조

• 갭투자에서 높은 LTV를 활용하여 투자 목적으로 주택을 매입할 때 후순위담보대출은 유용한 도구가 됩니다.
• 순위 구조: 전세 세입자(선순위) → 후순위 대출 → 경매 시 변제 순서

6.2 세입자 교체 시 문제점

핵심 이슈: 선순위 세입자가 나가면?

1. 순위 변화: 후순위 대출 → 선순위로 승격
2. 새 세입자 문제: 후순위로 들어올 세입자는 거의 없음
3. 해결 방안: 대출 상환 → 새 세입자 → 후순위 대출 재설정

운영의 어려움

• 부동산 중개업소에서도 후순위 전세를 꺼려함
• 세입자 교체 시점에 따라 운영이 매우 복잡해짐
• 예상치 못한 비용과 절차 발생 가능

6.3 성공적인 후순위담보대출 전략

6.3.1 적합한 지역 선택

• ✅ 추천 지역 (장기거주 선호 지역)
  • 학군 우수 지역: 상급지, 학구열 높은 동네
  • 대표 지역: 반포, 잠실, 강남
  • 특징: 후순위 개념에 대한 이해도가 높음
• ❌ 비추천 지역
  • 중간 가격대: 9억대 내외 지역
  • 특징: 2-4년 주기로 이사하는 비율이 높음
  • 문제점: 잦은 세입자 교체로 운영 복잡

6.3.2 세입자 관리 전략

• 장기거주 유도 방법:
  • 전세금 인상 자제 조건으로 장기 거주 약속
  • 학군 지역의 자녀 교육 안정성 어필
  • 선순위 지위의 안전성 설명
• 세입자 교육:
  • 본인이 선순위임을 명확히 설명
  • 경매 시에도 전세금 회수 가능함을 인지시킴
  • 후순위 구조에 대한 정확한 이해 제공

6.4 성공 요인

1. 지역 선택의 중요성: 장기거주 문화가 있는 지역
2. 세입자와의 소통: 후순위 구조에 대한 충분한 설명
3. 안정적인 운영: 예측 가능한 세입자 교체 주기
4. 시장 이해도: 해당 지역의 부동산 생태계 파악

후순위담보대출 성공 공식

좋은 학군 + 장기거주 문화 + 세입자 이해도 = 안정적인 후순위담보대출 운영