LTV

1. LTV란?

1.1 기본 개념

• **LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)**는 담보자산의 가치 대비 대출 금액의 비율을 나타내는 지표입니다.
• 주로 주택담보대출에서 담보의 안전성을 확보하기 위해 사용되며, 담보가치 하락 시에도 대출금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 물적 담보 기준입니다.

1.2 계산 공식

LTV = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 + 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100

기본 공식:
LTV = 대출 금액 ÷ 담보가치 × 100

간단한 예시:

아파트 감정가격: 5억원
담보인정비율: 70%
→ 최대 대출 가능 금액: 3억 5천만원

LTV의 핵심

LTV는 **"담보가치 대비 얼마까지 빌려줄 수 있는가"**를 결정하는 물적 안전장치입니다.

2. 담보가치 산정 방법

2.1 공식 감정 기준

금융기관은 다음 중 자율적으로 선택하여 담보가치를 산정합니다:

순위	감정 기준	특징
1순위	국세청 기준시가	공시가격 기준, 보수적
2순위	전문감정기관 감정평가액	한국감정원 등, 정확성 높음
3순위	층별·호별 격차율 지수	한국감정원 지수 활용
4순위	KB부동산시세 일반거래가격	시장 실거래 반영

2.2 감정가 vs 시세의 차이

일반적인 감정가 수준:
- 국세청 기준시가: 시세의 60~70%
- 감정평가액: 시세의 80~90%
- KB부동산시세: 시세의 90~95%

감정가 선택의 중요성

동일한 LTV 70%라도 감정 기준에 따라 실제 대출 가능 금액이 20~30% 차이날 수 있습니다.

3. 도입 배경과 발전 과정

3.1 도입 배경

문제 상황:

• 부동산 가격 급등 시기 무분별한 담보대출 증가
• 담보가치 하락 시 금융기관 손실 위험 증대
• 투기 수요 과열로 인한 시장 불안정

도입 목적:

• 금융기관 경영 안정성 유지
• 주택가격 안정화 도모
• 주택담보대출 규모 관리

3.2 발전 과정

• 도입 초기: 은행권 내규로 자율 시행
• 감독규제 전환: 정부 정책 수단으로 격상
• 현재: 거시건전성정책의 핵심 도구

4. LTV, DTI, DSR 비교

4.1 측정 관점의 차이

구분	LTV	DTI	DSR
평가 관점	물적 담보 안전성	주택대출 상환능력	종합 상환능력
기준	담보가치	소득 (주택대출 특화)	소득 (모든 대출)
주요 목적	담보 회수 가능성	주택대출 안전성	가계부채 종합 관리
적용 우선순위	1단계 (기본 한도)	2단계 (소득 검증)	3단계 (최종 검증)