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DTI

1. DTI란?​

1.1 기본 개념​

  • **DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)**는 주택담보대출에 특화된 부채상환능력 지표입니다.
  • 차주의 주택담보대출 원리금 상환능력을 소득 기준으로 평가하여 적정 대출 한도를 설정하기 위해 도입되었습니다.

1.2 계산 공식​

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100

포함 항목:
- 주택담보대출: 원리금 상환액 (원금 + 이자)
- 기타 대출: 이자 상환액만 (원금 제외)
DTI의 특징

DTI는 주택담보대출에 집중한 지표로, 해당 주택대출의 원리금은 모두 포함하지만 다른 대출은 이자만 포함하는 것이 특징입니다.

2. 도입 배경과 목적​

2.1 도입 경과​

  • 2005년 8월: LTV 규제 강화의 후속조치로 도입
  • 배경: LTV 규제만으로는 차주의 실제 상환능력을 제대로 평가하기 어려웠음

2.2 LTV 규제의 한계와 DTI 도입 필요성​

LTV 규제의 문제점:

  • 차주의 소득 수준과 무관하게 주택가격에만 비례하여 대출 한도 결정
  • 고소득자와 저소득자가 동일한 대출 한도를 적용받는 불합리성
  • 실제 상환능력과 대출 규모 간 불일치 문제

DTI 도입 효과:

  • 소득 기반 대출 한도 설정으로 상환능력 중심 평가
  • 과도한 가계부채 증가 억제
  • 주택자금 수요 적정화

3. LTV, DTI, DSR 비교​

3.1 계산 방식의 구체적 차이​

대출 유형LTV 반영DTI 반영DSR 반영
주택담보대출대출원금 전액원리금 상환액원리금 상환액
신용대출미반영이자 상환액만원리금 상환액
카드론미반영이자 상환액만원리금 상환액
자동차할부미반영이자 상환액만원리금 상환액

3.2 실제 계산 비교 (동일 조건)​

차주 정보:

  • 연소득: 6,000만원
  • 주택 감정가: 8억원
  • 신청 주택담보대출: 5억원 (금리 4%, 30년)
  • 기존 신용대출: 3,000만원 (금리 8%, 5년)

계산 결과:

LTV = 5억원 ÷ 8억원 × 100 = 62.5% ✅

DTI = (주택대출 원리금 3,400만원 + 신용대출 이자 240만원) ÷ 6,000만원 × 100 = 60.7%

DSR = (주택대출 원리금 3,400만원 + 신용대출 원리금 740만원) ÷ 6,000만원 × 100 = 69.0%

결과 분석:

  • LTV: 통과 (62.5% < 70%)
  • DTI: 통과 (60.7% < 70%)
  • DSR: 한도 초과 (69.0% > 60%) → 대출 승인 불가
가장 엄격한 기준

세 지표 중 하나라도 한도를 초과하면 대출이 불가합니다. 일반적으로 DSR이 가장 엄격한 기준이 됩니다.

4. DTI 규제 현황​

4.1 현행 DTI 한도​

지역 구분DTI 한도비고
투기지역60%서울 강남 3구 등
투기과열지구60%규제지역 대부분
조정대상지역70%수도권 일반 지역
일반 지역70%비수도권

4.2 우대 조건​

생애최초 주택구입:

  • DTI 한도 10%포인트 완화
  • 예: 일반 60% → 생애최초 70%

다자녀 가구:

  • 추가 5%포인트 완화
  • 3자녀 이상 가구 대상

5. 주택 구매 전략​

5.1 DTI 기반 구매 가능 금액 계산​

Step 1: 가용 상환액 계산

연소득 × DTI 한도 = 최대 연간 상환 가능액
예: 8,000만원 × 60% = 4,800만원

Step 2: 기존 대출 이자 차감

4,800만원 - 기존 대출 이자 = 주택대출 가용 상환액
예: 4,800만원 - 500만원 = 4,300만원

Step 3: 대출 가능 금액 산정

금리 4%, 30년 기준: 약 8억원 대출 가능
→ LTV 70% 적용 시 구매 가능 주택가격: 약 11억 4천만원

5.2 DTI 최적화 전략​

1. 구매 전 준비

  • 기존 고금리 대출 미리 정리
  • DTI 우대 조건 충족 여부 확인
  • 소득 증빙 자료 완비

2. 대출 구조 설계

  • 혼합금리(고정+변동) 활용
  • 거치기간 적절히 활용
  • 중도상환 계획 수립

3. 장기 관리 방안

  • 소득 증가에 따른 중도상환
  • 금리 하락 시 대환대출 검토
  • DTI 여유분 활용한 추가 투자
DTI 활용 극대화

DTI는 주택 구매력을 결정하는 핵심 지표입니다. 구매 전 DTI를 최적화하면 더 큰 규모의 주택 구매가 가능합니다.

참고 자료​

  • 금융감독원 은행업 감독규정
  • 한국은행 거시건전성정책 운영 현황