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DTI

1. DTI란?​

1.1 기본 개념​

  • **DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)**는 주택담보대출에 특화된 부채상환능력 지표입니다.
  • 차주의 주택담보대출 원리금 상환능력을 소득 기준으로 평가하여 적정 대출 한도를 설정하기 위해 도입되었습니다.

1.2 계산 공식​

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100

포함 항목:
- 주택담보대출: 원리금 상환액 (원금 + 이자)
- 기타 대출: 이자 상환액만 (원금 제외)
DTI의 특징

DTI는 주택담보대출에 집중한 지표로, 해당 주택대출의 원리금은 모두 포함하지만 다른 대출은 이자만 포함하는 것이 특징입니다.

2. 도입 배경과 목적​

2.1 도입 경과​

  • 2005년 8월: LTV 규제 강화의 후속조치로 도입
  • 배경: LTV 규제만으로는 차주의 실제 상환능력을 제대로 평가하기 어려웠음

2.2 LTV 규제의 한계와 DTI 도입 필요성​

LTV 규제의 문제점:

  • 차주의 소득 수준과 무관하게 주택가격에만 비례하여 대출 한도 결정
  • 고소득자와 저소득자가 동일한 대출 한도를 적용받는 불합리성
  • 실제 상환능력과 대출 규모 간 불일치 문제

DTI 도입 효과:

  • 소득 기반 대출 한도 설정으로 상환능력 중심 평가
  • 과도한 가계부채 증가 억제
  • 주택자금 수요 적정화

3. LTV, DTI, DSR 비교​

3.1 계산 방식의 구체적 차이​

대출 유형LTV 반영DTI 반영DSR 반영
주택담보대출대출원금 전액원리금 상환액원리금 상환액
신용대출미반영이자 상환액만원리금 상환액
카드론미반영이자 상환액만원리금 상환액
자동차할부미반영이자 상환액만원리금 상환액

3.2 실제 계산 비교 (동일 조건)​

차주 정보:

  • 연소득: 6,000만원
  • 주택 감정가: 8억원
  • 신청 주택담보대출: 5억원 (금리 4%, 30년)
  • 기존 신용대출: 3,000만원 (금리 8%, 5년)

계산 결과:

LTV = 5억원 ÷ 8억원 × 100 = 62.5% ✅

DTI = (주택대출 원리금 3,400만원 + 신용대출 이자 240만원) ÷ 6,000만원 × 100 = 60.7%

DSR = (주택대출 원리금 3,400만원 + 신용대출 원리금 740만원) ÷ 6,000만원 × 100 = 69.0%

결과 분석:

  • LTV: 통과 (62.5% < 70%)
  • DTI: 통과 (60.7% < 70%)
  • DSR: 한도 초과 (69.0% > 60%) → 대출 승인 불가