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DSR

1. DSR이란?​

1.1 기본 개념​

  • DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 차주의 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 계산하는 부채상환능력 지표입니다.
  • 즉 개인의 연간 소득액에서 총 대출 상환액이 차지하는 비중입니다.
  • 차주가 소득 대비 얼마나 많은 대출 상환 부담을 지고 있는지를 종합적으로 판단하는 가장 포괄적인 기준입니다.
  • 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년에 마련한 대출 심사 지표입니다.
  • 총 대출 상환액은 주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 기준이 됩니다.
  • 현재 은행권에서는 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.
    • 시기에 따라 바뀔 수 있습니다.

1.2 계산 공식​

DSR = {모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총 대출 상환액(원금+이자)) ÷ 연소득 × 100
DSR의 핵심

DSR은 "소득 대비 총 대출 상환 부담" 을 측정하는 가장 정확한 지표입니다. 모든 대출을 포함하여 차주의 실제 상환능력을 종합 평가합니다.

1.3 제외 대상​

  • 다만 금융당국의 지침에 따라 DSR이 적용되지 않는 대출들도 정해져 있습니다.
  • 전세자금대출이나 실수요자 대상 정책금융상품, 서민 대상 금융상품 등이 대표적입니다.
  • 이 대출들은 연간 원리금 상환액이 얼마인지와 상관없이 차주의 DSR에 반영되지 않습니다.
  • 다음 대출들이 DSR의 적용 대상에서 제외되는 대출입니다.
    • 전세자금대출 (전세보증금 담보대출은 제외)
    • 보금자리론 및 특례보금자리론
    • 신생아 특례 구입‧전세자금대출
    • 분양주택에 대한 중도금대출
    • 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
    • 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출
    • 서민금융상품 (새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생‧청년 햇살론 등)
    • 300만 원 이하 소액 신용대출 (유가증권 담보대출 포함)
    • 주택연금 (역모기지론)
    • 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
    • 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
    • 보험계약대출
    • 상용차 금융
    • 예적금 담보대출
    • 할부‧리스 및 현금 서비스

2. 스트레스 DSR​

2.1 스트레스 DSR이란​

  • 변동금리 대출 등을 이용하는 차주(채무자)가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안하여, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다

2.2 도입 배경​

  • 그간 DSR 제도는 '대출 취급시점'의 금리를 기준으로 한도가 산정되었습니다
  • 금리가 상승하게 되면 DSR 규제수준을 넘어서는 과도한 이자부담을 짊어지게 되는 한계가 존재했습니다
  • 미래의 금리 상승 위험을 미리 반영하여 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가하기 위해 도입되었습니다

2.3 작동 방식​

스트레스 금리는 DSR 산정할 때 가산하게 됩니다.

예시: 대출금리 5%, 스트레스 금리 1.5%인 경우

  • 실제 대출금리: 5%
  • 대출한도 산정 시 적용 금리: 5% + 1.5% = 6.5%
  • DSR 계산 시 6.5%의 금리를 적용하여 원리금 상환액을 산출합니다

2.4 스트레스 DSR의 영향​

  • 스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나기 때문에 DSR 비율은 커집니다
  • DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 합니다
  • 따라서 대출한도는 낮아질 수밖에 없게 됩니다
스트레스 DSR 적용 시 대출한도 감소

스트레스 금리가 적용되면 실제 대출금리보다 높은 금리로 상환 능력을 평가하므로, 기존 DSR 대비 대출 가능 한도가 줄어들게 됩니다.

예시: 연소득 5,000만원, DSR 40% 규제

  • 스트레스 금리 미적용 시: 더 높은 대출 가능
  • 스트레스 금리 적용 시: 대출한도 감소

3. DTI와 DSR 비교​

  • 총부채상환비율(DTI)은 개인의 연간 소득에서 연간 부채가 차지하는 비중을 의미합니다
  • DSR과 거의 비슷해 보이지만 한 가지 큰 차이점이 있습니다
  • DSR은 '총 대출 상환액', 즉 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 삼지만, DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자만을 기준으로 삼습니다

3.1 계산 방식의 차이​

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) ÷ 연소득 × 100
DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100